בדיקת רכוש משותף בבניין חדש

בדיקת רכוש משותף בבניין חדש היא הבדיקה שמונעת מהדיירים לקבל לובי, גג, חניון ומעלית עם ליקויים שיהפכו אחר כך להוצאה של ועד הבית.
ה"רכוש המשותף" הוא כל חלקי הבניין שאינם דירה פרטית: חדר מדרגות, לובי, מעליות, גג, חניון, חדר אשפה, חדר מונים ומערכות הבניין.

הכלל המקצועי פשוט.
בודקים לפני החתימה על פרוטוקול המסירה ולא אחריה, עובדים לפי רשימה לכל אזור ולכל מערכת, ומתעדים כל ליקוי בכתב ובתמונה.
את הבדיקה כדאי לבצע עם מהנדס, כי חלק מהכשלים, כמו איטום גג, ניקוז בחניון, לוחות חשמל ומערכות כיבוי, לא נראים לעין לא מקצועית.

בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי הפיקוח ההנדסי ניתן לדיירים ללא עלות, כחלק מזכויותיהם, והיזם הוא שמממן אותו.
נ.לנגהם הנדסה מלווה דיירים מתחילת התהליך ועד קבלת המפתח, דרך פיקוח בהתחדשות עירונית, בקרת איכות בניה ובדק בית לפני הכניסה.
רוצים שמהנדס יבדוק את הרכוש המשותף בבניין שלכם?
פנו אלינו בטלפון, בוואטסאפ או בטופס יצירת קשר באתר.

מה נחשב רכוש משותף ולמה כדאי לבדוק אותו מראש?

לפי חוק המקרקעין, בבית משותף כל דייר הוא שותף בחלק יחסי ברכוש המשותף.
הקירות החיצוניים, הגג, המסד, חדר המדרגות, הלובי והמעליות שייכים לכולם, ולכן ליקוי בהם הוא עניין של כל הדיירים ולא של דירה אחת.

ברגע שהבניין נמסר, האחריות לתחזוקה עוברת בפועל לוועד הבית.
תיקון גג דולף או החלפת משאבה שאינה עומדת במפרט ממומנים אז מקופת הדיירים, כשמבחינה משפטית היה אפשר לדרוש אותם מהיזם.

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מחייב את המוכר לתקן ליקויים ב"תקופת בדק", התקופה שבה הליקויים באחריותו.
ליקוי שתועד בזמן ונרשם בפרוטוקול נשאר על המוכר.
מתי בדיוק מתחילה הספירה לגבי הרכוש המשותף, כדאי לברר עם עורך הדין המלווה, ובמקביל לדעת איך פועלת שנת בדק בית ומה היא מכסה.

גם "טופס 4", אישור האכלוס שמעיד שהבניין נבנה לפי ההיתר ועמד בדרישות הרשויות, לא מחליף בדיקה.
הוא מאשר עמידה בדרישות מינימום, אבל לא מבטיח שהריצוף הונח נכון, שהניקוז עובד או שהגימור תואם את המפרט.

איך מבצעים בדיקת רכוש משותף אזור אחר אזור?

מתחילים במסמכים.
שלפו את "המפרט הטכני", המסמך שצורף לחוזה ומפרט אילו חומרים ורמת גימור התחייב היזם לספק, ואת התוכניות וההיתר.
בלי המפרט אי אפשר לדעת אם מה שרואים תואם את מה שהובטח.

קובעים את הבדיקה לשעות היום, באור טבעי, ועדיף אחרי גשם או אחרי שטיפה של הגג והחניון.
עוברים מהגג למטה: גג, חדר מדרגות, לובי, מעליות, חניון וחדרי השירות.
סדר קבוע מונע מצב שבו אזור שלם נשכח.

הבדיקה כוללת גם פעולות ולא רק עיון.
מפעילים את המעליות בכל הקומות, מנסים תאורת חירום, סוגרים דלתות אש, פותחים ברזי כיבוי ומריצים מים בצנרת הניקוז.
באיטום גג בודקים בדרך כלל ב"מבחן הצפה": סותמים את פתחי הניקוז, מעמידים שכבת מים על הגג למשך יממה לפחות ובודקים אם נוצרת רטיבות בתקרה שמתחת.

הטבלה הבאה מרכזת את האזורים המרכזיים, מה בודקים בכל אחד וסימן האזהרה שאומר שצריך להמשיך לחקור.

אזור	מה בודקים	סימן אזהרה
גג ואיטום	שיפועים, פתחי ניקוז, חיבורי איטום ליציאות מתקנים, מבחן הצפה	מים עומדים, בועות בשכבת האיטום, כתמי רטיבות בתקרה שמתחת
לובי וחדר מדרגות	ריצוף, מעקות, תאורה, סימון קומות, נגישות לפי ת"י 1918	אריחים חלולים בהקשה, מעקה רופף, שיפועי רמפה חריגים
מעליות	עצירה מדויקת בקומה, פעולת דלתות, תאורה, אינטרקום, אישור בודק מוסמך	הפרש גובה בעצירה, רעשים, דלתות שנסגרות בכוח
חניון	שיפועי ניקוז, סימון חניות, אוורור, גובה מעבר, תקרות	שלוליות, סדקים רטובים בתקרה, פתחי אוורור חסומים
חשמל ותאורה	סימון בלוחות, תאורת חירום, הארקה, מונים לפי דירה	מפסקים בלי סימון, תאורת חירום שלא נדלקת
בטיחות אש	דלתות אש, גילוי עשן, ברזי כיבוי, אישורי כבאות	דלת אש שאינה נסגרת לבד, חסרים אישורים
חדר אשפה ומשאבות	ניקוז רצפה, אוורור, ברז מים, חיבורי משאבות	ריח ביוב, רצפה בלי שיפוע, צנרת מטפטפת

לדברי מהנדס בניין ותיק, "רוב הליקויים ברכוש המשותף לא נראים ביום המסירה, הם נראים בחורף הראשון.
מי שבדק את האיטום והניקוז בזמן, בדק למעשה את החורף מראש".

אילו ליקויים חוזרים הכי הרבה בלובי, בגג ובחניון?

הליקויים הנפוצים אינם נדירים או מורכבים.
הם חוזרים מבניין לבניין כי הם נוצרים בשלבי הגימור, כשהלחץ לסיים מול מועד המסירה הוא הגדול ביותר.

• רטיבות בגג ובתקרת החניון, בדרך כלל בגלל איטום שנעשה בלי חפיפה מספקת או ניקוז חסום.
• שיפועי ניקוז הפוכים בחניון ובחדר האשפה, שגורמים למים לעמוד במקום לזרום.
• אריחים חלולים בלובי ובחדר המדרגות, שמתגלים בהקשה קלה ונסדקים תוך חודשים.
• מעקות שגובהם או יציבותם אינם עומדים בדרישות, במיוחד במרפסות הגג ובחדרי מדרגות פתוחים.
• תאורת חירום ודלתות אש שלא עברו בדיקת פעולה אמיתית.
• אי-התאמה לנגישות: רמפות בשיפוע חריג, פתחי כניסה צרים, חוסר בסימון מישושי.
• מעלית שנעצרת בגובה שונה מהקומה או מפיקה רעש חריג.

חלק מהליקויים האלה נראים כמו עניין קוסמטי, וקל להחליט שאפשר לחיות איתם.
בפועל סדק קטן בלובי יכול להעיד על בעיה בשכבות הרצפה שמתחת לריצוף, וכתם רטיבות בתקרת החניון מעיד לרוב על כשל באיטום שמעליו, כך שהליקוי הנראה הוא רק הסימפטום.

כדאי גם להשוות את הגימור בפועל לפרטים במפרט.
אם נכתב ריצוף גרניט פורצלן בלובי ובפועל הונחה קרמיקה פשוטה, או שנדרשה דלת אש מאושרת והותקנה דלת רגילה, זה ליקוי לכל דבר, גם אם הכול נראה מסודר.

מי צריך ללוות את הבדיקה ומה עושים כשמתגלים ליקויים?

את הבדיקה כדאי לבצע עם מהנדס או מפקח בניה עצמאי, ולא להסתמך רק על ועד בית שנבחר זמן קצר קודם.
המהנדס מכיר את סדר העבודות, יודע מה מסתתר מאחורי גימור ומנסח את הליקויים בשפה שהיזם חייב להתייחס אליה.

בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, דיירים אינם צריכים לממן את זה בעצמם.
נ.לנגהם הנדסה מספקת לדיירים פיקוח הנדסי ללא תשלום, כשהיזם הוא שמממן אותו, כחלק מזכויות הדיירים.
הליווי נמשך מההתחלה ועד קבלת המפתח, והפיקוח נבחן לפי ארבעה קריטריונים: איכות, כמות, בטיחות ותקינות.

במהלך הבנייה מוגש לדיירים בכל חודש דו"ח מפורט עם תמונות עדכניות והערות מקצועיות.
כך מי שמגיע לבדיקת המסירה כבר יודע איך נבנו האיטום, הניקוז והמערכות לפני שכוסו.
את הפיקוח מנהל נעם לנגהם, מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית מהטכניון משנת 2000, והוא מלווה פרויקטים של מבני מגורים ומבני ציבור.

אחרי שמתגלים ליקויים, התהליך נראה כך:

1. רושמים כל ליקוי עם מיקום מדויק, תמונה ותיאור, ומרכזים את הכול ב"דוח בדק בית" אחד מסודר.
2. מעבירים את הדוח ליזם בכתב, עם דרישה למועד תיקון.
3. לא חותמים על פרוטוקול מסירה שמצהיר שהכול תקין. ליקויים שעדיין פתוחים נרשמים בו במפורש, ואם יש ספק, מתייעצים עם עורך דין.
4. אחרי התיקון חוזרים לבדוק, כי תיקון מהיר מכסה לפעמים את הבעיה במקום לפתור אותה. כאן נכנס פיקוח על תיקון ליקויי בניה, שבודק שהתיקון בוצע לפי הנדרש.

בניין שמסר רכוש משותף מסודר משרת את הדיירים שנים, ובניין שמסר אותו בחיפזון נשאר עם חשבונות.
ההבדל הוא הזמן שהושקע לפני החתימה.

שאלות נפוצות על רכוש משותף לפני המסירה

כמה שאלות שדיירים שואלים לפני יום המסירה, ותשובות קצרות.

האם אפשר לחתום על פרוטוקול מסירה אם עדיין יש ליקויים ברכוש המשותף?

אפשר, בתנאי שהליקויים רשומים בפרוטוקול עצמו ולא נשארים בעל פה.
עדיף לא לחתום על נוסח כללי שמאשר קבלה "במצב תקין".
כדאי להציג את הנוסח לעורך דין ולמהנדס מראש.

כמה זמן נמשכת בדיקה של בניין שלם?

זה תלוי בגודל הבניין ובמספר המערכות.
בבניין קטן מדובר בכמה שעות, ובמתחם גדול עם חניון, כמה מעליות ומערכות כיבוי היא יכולה להימשך יום או יותר.
מבחן הצפה בגג דורש בנוסף המתנה של יממה.

מי משלם על תיקון ליקוי שנמצא ברכוש המשותף?

ליקוי שהתגלה ותועד בתקופת הבדק הוא באחריות המוכר והקבלן.
ליקוי שהתגלה מאוחר, או שלא תועד, עלול להיות מוטל על קופת הבית.
לכן בדיקת רכוש משותף בזמן חוסכת במקרים רבים כסף לכל הדיירים.

האם דיירי תמ"א 38 צריכים לשלם על הפיקוח ההנדסי?

לא.
בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי הפיקוח ניתן לדיירים ללא תשלום, והיזם הוא שמממן אותו, כחלק מזכויותיהם.
מפקח מטעם הדיירים מלווה את הפרויקט מהחתימה על החוזה מול היזם ועד קבלת המפתח.

בדיקת רכוש משותף עם נ.לנגהם הנדסה: מסירה בלי הפתעות

הרכוש המשותף הוא החלק בבניין שכולם משלמים עליו ואף אחד לא מרגיש אחראי עליו, ולכן הבדיקה שלו לפני המסירה היא לא מותרות.
מי שבודק גג, לובי, חניון ומעליות לפי רשימה, מתעד בכתב ודורש תיקון לפני שחותם, מגיע לבניין שמתפקד מהיום הראשון.

נ.לנגהם הנדסה מלווה דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי לאורך כל הדרך, עם דו"ח חודשי מצולם, ובדיקה לפי ארבעת הקריטריונים: איכות, כמות, בטיחות ותקינות.
הפיקוח ניתן לדיירים ללא עלות, והיזם הוא שמממן אותו.

לפני שאתם מקבלים את המפתח, תנו למהנדס לעבור איתכם על הבניין.
השאירו פרטים בטופס יצירת קשר באתר, שלחו הודעה בוואטסאפ או התקשרו, ונתאם בדיקת רכוש משותף לפני המסירה.