מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?

תמ״א 38/1 ותמ״א 38/2 הן שתי דרכים שונות לקדם חיזוק והתחדשות של בנייני מגורים ותיקים. בשני המסלולים המטרה היא לשפר את בטיחות המבנה ואת איכות החיים של בעלי הדירות. עם זאת, הדרך להשגת המטרה שונה בכל מסלול. תמ״א 38/1 מבוססת על חיזוק ושדרוג הבניין הקיים, ואילו תמ״א 38/2 כוללת את הריסת הבניין והקמת מבנה חדש במקומו.

ההבדל בין המסלולים משפיע על כל שלבי הפרויקט. הוא משפיע על היקף הבנייה, על משך העבודות, על המגורים בתקופת הביצוע ועל התמורות שמקבלים בעלי הדירות. בפרויקט תמ״א 38/1 הדיירים נשארים בדרך כלל בבניין בזמן העבודות. מצב זה מחייב תשומת לב רבה לבטיחות, לסדר העבודה ולשמירה על סביבת מגורים תקינה ככל האפשר. בפרויקט תמ״א 38/2 הדיירים מפנים את הדירות לתקופה מוגדרת וחוזרים בסיום לדירה חדשה בבניין חדש.

הבחירה בין תמ״א 38/1 לבין תמ״א 38/2 אינה מתקבלת רק לפי ההעדפה של הדיירים. יש לבחון את מצבו ההנדסי של הבניין, את התוכניות החלות באזור, את זכויות הבנייה ואת הכדאיות של כל מסלול. חשוב לבדוק גם את ההצעה של היזם, את המפרט הטכני ואת ההתאמה בין ההבטחות שניתנו לבין התכנון בפועל. בדיקה מקצועית בשלב מוקדם מעניקה לדיירים תמונה ברורה ומאפשרת להם להתקדם בביטחון.

נ. לנגהם הנדסה מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ומעניקה פיקוח הנדסי מטעם הדיירים. החברה בוחנת את איכות העבודה, הכמויות, הבטיחות ותקינות הביצוע לאורך הפרויקט. הליווי מסייע לשמור על זכויות הדיירים ולוודא שהעבודה מתקדמת בהתאם לתוכניות, למפרט ולהתחייבויות היזם. רוצים להבין איזה מסלול מתאים לבניין שלכם ולקבל ליווי מקצועי לאורך הדרך? פנו לנ. לנגהם הנדסה לקבלת מידע וייעוץ.

מהי תמ״א 38/1 וכיצד היא מתבצעת?

תמ״א 38/1 היא מסלול שבו מחזקים את הבניין הקיים ומשדרגים אותו, בלי להרוס אותו לחלוטין. השלד המקורי נשאר, והעבודות מתבצעות בתוכו ומסביבו. בהתאם לתכנון המאושר ולהסכם שנחתם, הפרויקט עשוי לכלול חיזוק מפני רעידות אדמה, שיפוץ חזיתות, חידוש תשתיות, שיפור הכניסה לבניין והוספת רכיבים חדשים.

בפרויקטים מסוימים מוסיפים לדירות ממדים, מרפסות שמש או שטחים נוספים. לעיתים נבנית מעלית חדשה ומשופרים חדר המדרגות והשטחים המשותפים. התמורות המדויקות אינן אחידות בכל בניין. הן נקבעות בהתאם למצב המבנה, לזכויות הבנייה, למדיניות התכנון ולהסכמות עם היזם.

אחד המאפיינים המרכזיים של תמ״א 38/1 הוא שהדיירים ממשיכים בדרך כלל להתגורר בדירות במהלך העבודות. מצד אחד, הם אינם נדרשים לעבור לדירה חלופית לתקופה ממושכת. מצד שני, הם חיים בתוך אתר שבו מתבצעות עבודות בנייה פעילות. לכן יש חשיבות רבה לתכנון נכון של סדר העבודות ולשמירה על מעבר בטוח ונוח ככל האפשר.

העבודות עשויות לכלול פתיחה וסגירה של אזורים משותפים, טיפול בתשתיות קיימות והקמת תוספות בסמוך לדירות מאוכלסות. כל שלב צריך להתבצע בצורה מסודרת ובהתאם לתוכניות. כאשר העבודות מתקדמות לפי סדר ברור, ניתן לצמצם הפרעות ולשמור על התנהלות נעימה יותר עבור הדיירים.

במסלול תמ״א 38/1 חשוב במיוחד לבדוק שהחיזוק מתבצע לפי התכנון ההנדסי שאושר. יש לוודא שהחומרים מתאימים למפרט, שהתוספות מוקמות במידות הנכונות ושאיטום החיבורים מקבל טיפול יסודי. תשומת לב נדרשת גם לעבודות החשמל, המים, הניקוז, המעלית והפיתוח המשותף.

בשל המורכבות של עבודה בבניין מאוכלס, פיקוח בניה על פרויקטי תמ״א 38 מספק לדיירים בקרה מקצועית לאורך הביצוע. המפקח מגיע לאתר, בוחן את התקדמות העבודות ומוודא שהביצוע תואם לתוכניות ולהתחייבויות. נ. לנגהם הנדסה בודקת במסגרת הפיקוח את איכות העבודה, הכמויות, הבטיחות ותקינות הביצוע. בסיום כל חודש מוגש לדיירים דוח הכולל תמונות עדכניות, הערות מקצועיות ונושאים שדורשים התייחסות.

תמ״א 38/1 יכולה להעניק לבניין הוותיק מראה מחודש, מערכות משופרות ורמת בטיחות גבוהה יותר. תכנון נכון ופיקוח רציף מאפשרים להפוך את תקופת הבנייה לתהליך מסודר וברור יותר עבור בעלי הדירות.

מהי תמ״א 38/2 ומה כולל הפרויקט?

תמ״א 38/2 היא מסלול שבו הורסים את בניין המגורים הקיים ומקימים בניין חדש במקומו. הדירות הישנות מפונות, המבנה נהרס והבנייה מתחילה מחדש. בסיום הפרויקט בעלי הדירות חוזרים לבניין חדש ומקבלים דירות בהתאם להסכם שנחתם עם היזם.

בשונה מתמ״א 38/1, שבה ממשיכים לעבוד עם השלד הקיים, תמ״א 38/2 מאפשרת לתכנן את הבניין מחדש. ניתן ליצור חלוקה יעילה יותר של השטחים, לתכנן מערכות חדשות ולבנות בהתאם לתקנים ולהוראות החלים על הפרויקט. התוצאה יכולה לכלול לובי חדש, מעלית, חניה, מרפסות, ממדים ותשתיות מודרניות, בהתאם לתכנון המאושר.

לפני תחילת העבודות בעלי הדירות עוברים לדיור חלופי. תנאי המעבר, גובה דמי השכירות, מועד הפינוי והערבויות צריכים להיקבע בהסכם. חשוב שכל דייר יבין מה הוא מקבל, מתי עליו לפנות את הדירה ומה אמור להתרחש אם לוח הזמנים משתנה.

לפני החתימה יש לבדוק היטב את התוכניות ואת המפרט הטכני. לא מספיק לדעת מה יהיה שטח הדירה החדשה. חשוב להבין כיצד היא מתוכננת, לאיזה כיוון היא פונה, מה יהיה מיקומה בבניין ואילו חומרים ומערכות יותקנו בה. יש לבחון גם את החניה, המחסן, המרפסת, המטבח, חדרי רחצה והשטחים המשותפים.

בדיקת מפרט טכני בשלב מוקדם מאפשרת לזהות סעיפים שאינם ברורים ולבקש הבהרות לפני שהפרויקט מתקדם. מפרט מפורט מעניק לבעלי הדירות תמונה מדויקת יותר של הדירה העתידית. הוא גם מספק בסיס מקצועי לבדיקת העבודה במהלך הבנייה.

במהלך תמ״א 38/2 מתבצעות עבודות רבות שאינן נראות לאחר השלמת הבניין. מדובר בין היתר ביציקת יסודות, הקמת השלד, איטום, הנחת תשתיות והתקנת מערכות. בדיקות שנערכות בזמן המתאים מאפשרות לזהות נושאים שדורשים תיקון לפני שהם מכוסים על ידי שכבות הבנייה הבאות.

גם אם בעלי הדירות אינם מתגוררים באתר בתקופת הביצוע, חשוב שיהיה גורם מקצועי שמייצג אותם בשטח. מפקח בניה מטעם הדיירים בוחן את העבודה מנקודת המבט שלהם. הוא עוקב אחר ההתאמה לתוכניות ולמפרט, מתעד את ההתקדמות ומעלה בזמן נושאים שמצריכים טיפול.

תמ״א 38/2 מציעה הזדמנות לקבל דירה חדשה בבניין שמתוכנן ונבנה מחדש. כאשר התכנון ברור, ההתחייבויות מוגדרות והביצוע נמצא תחת בקרה מקצועית, בעלי הדירות יכולים להתקדם בתהליך עם יותר ודאות וביטחון.

מה ההבדלים בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?

ההבדל המרכזי בין תמ״א 38/1 לבין תמ״א 38/2 הוא אופן הטיפול בבניין הקיים. בתמ״א 38/1 מחזקים ומשדרגים את המבנה. בתמ״א 38/2 הורסים אותו ומקימים בניין חדש. ההבדל הזה משפיע על חיי הדיירים, על התכנון, על משך העבודה ועל סוג הבדיקות הנדרשות לאורך הפרויקט.

הטבלה הבאה מרכזת את ההבדלים העיקריים:

נושא	תמ״א 38/1	תמ״א 38/2
אופי הפרויקט	חיזוק ושדרוג הבניין הקיים	הריסת הבניין והקמת בניין חדש
מגורי הדיירים	בדרך כלל נשארים בדירות בזמן העבודות	עוברים לדיור חלופי בתקופת הבנייה
המבנה הקיים	השלד המקורי נשאר ועובר חיזוק	המבנה הקיים נהרס
תכנון הדירות	מבוסס על המבנה ועל החלוקה הקיימת	הדירות מתוכננות כחלק מבניין חדש
תשתיות	חלק מהתשתיות מחודשות או מותאמות	התשתיות מוקמות מחדש
אופי הפיקוח	בדיקת החיזוק, החיבורים, התוספות ובטיחות הדיירים	בדיקת כל שלבי הבנייה, מהיסודות ועד המסירה
סביבת המגורים	העבודות מתבצעות בדרך כלל בבניין מאוכלס	הדיירים אינם מתגוררים באתר בזמן הבנייה
התוצאה	בניין קיים שעבר חיזוק ושדרוג	בניין חדש ובו דירות חדשות
שלב המסירה	בדיקת התוספות, השיפורים והשטחים המשותפים	בדיקה מלאה של הדירה החדשה והרכוש המשותף

הבחירה בין המסלולים אינה מבוססת רק על השאלה איזה מהם נשמע אטרקטיבי יותר. תמ״א 38/1 יכולה להתאים לבניין שניתן לחזק באופן יעיל ושבו התכנון מאפשר לבצע את השדרוגים הנדרשים. תמ״א 38/2 עשויה להתאים כאשר הריסה ובנייה מחדש מעניקות מענה נכון יותר מבחינה תכנונית, הנדסית וכלכלית.

בתמ״א 38/1 הפיקוח מתמקד גם בחיבור בין החלק הישן לבין התוספות החדשות. אזורים אלה דורשים דיוק רב. חיבור שאינו מבוצע היטב עלול להשפיע על האיטום, על הגמר ועל איכות השימוש העתידית. המפקח בוחן גם את ההתנהלות באתר, משום שהדיירים ממשיכים להשתמש בבניין בזמן הביצוע.

בתמ״א 38/2 הפיקוח מתחיל כבר בשלבים הראשונים של הבנייה. יש לעקוב אחר עבודות הקרקע, היסודות, השלד, האיטום והמערכות. בהמשך נבדקות עבודות הגמר בתוך הדירות ובשטחים המשותפים. בכל שלב קיימות נקודות בקרה שונות, ולכן רציפות הפיקוח חשובה מאוד.

בשני המסלולים המפקח אינו מחליף את היזם, את הקבלן או את בעלי התפקידים האחרים. תפקידו לבחון את הפרויקט מטעם בעלי הדירות ולספק להם מידע מקצועי. הפיקוח מאפשר לזהות פערים, לתעד אותם ולדרוש התייחסות מסודרת בזמן שבו ניתן לטפל בהם ביעילות.

איך בוחרים בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?

הבחירה בין תמ״א 38/1 לבין תמ״א 38/2 מתחילה בבדיקה של הבניין ושל האפשרויות התכנוניות הקיימות. לא כל מסלול מתאים לכל מבנה. מצב השלד, צורת המגרש, מספר הדירות, זכויות הבנייה ומדיניות הרשות המקומית משפיעים על האפשרויות שניתן לקדם.

חשוב לדעת שתוקפה הארצי של תמ״א 38 פקע. עם זאת, יש פרויקטים שממשיכים להתקדם מכוח הוראות מעבר, תוכניות מקומיות ומסלולי התחדשות עירונית אחרים. לכן לפני שמקבלים החלטה יש לבדוק מה חל על הבניין הספציפי ומה מאפשרת הרשות המקומית. 

לאחר שבודקים את האפשרויות התכנוניות, יש לבחון את מצבו ההנדסי של הבניין. בדיקה זו מסייעת להבין אילו עבודות נדרשות ומהו היקף החיזוק. במקביל יש לבדוק את ההצעות שמתקבלות מיזמים ולוודא שהן מבוססות על תכנון אפשרי ולא רק על הצגה כללית.

בעלי הדירות צריכים לקבל פירוט ברור של התמורות בכל מסלול. חשוב להבין מה יהיה שטח הדירה, אילו תוספות יתקבלו, כיצד ייראו השטחים המשותפים ומה כולל המפרט. במסלול תמ״א 38/1 יש לבדוק גם כיצד ייראו החיים בבניין בזמן העבודות. במסלול תמ״א 38/2 יש לבחון את תנאי הפינוי, הדיור החלופי והחזרה לדירה החדשה.

כדאי לבדוק את לוח הזמנים המוצע ואת אבני הדרך של הפרויקט. יש להבין אילו אישורים נדרשים, מתי צפויות להתחיל העבודות ומהם התנאים לסיום כל שלב. לוח זמנים ברור אינו מבטיח שלא יהיו שינויים, אך הוא יוצר מסגרת שמאפשרת לעקוב אחר ההתקדמות.

יש להקדיש תשומת לב גם לזהות היזם והקבלן המבצע. ניסיון בפרויקטים דומים, יכולת כלכלית, איכות הבנייה בפרויקטים קודמים והתנהלות מול דיירים הם חלק מהתמונה. בחינה מקצועית של המסמכים מסייעת לזהות נקודות שדורשות חידוד לפני החתימה.

מומלץ למנות מפקח מטעם הדיירים לפני גיבוש ההסכם הסופי. בשלב הזה ניתן לבחון את המפרט הטכני, את התמורות ואת עקרונות התכנון. מעורבות מוקדמת מאפשרת להכניס להסכם דרישות ברורות ולצמצם מחלוקות בהמשך.

הליווי נמשך גם בזמן הבנייה. נ. לנגהם הנדסה מגיעה לאתר ובוחנת את העבודה לפי ארבעה מרכיבים מרכזיים: איכות, כמות, בטיחות ותקינות. הדוח החודשי כולל תיעוד מצולם, עדכון על מצב הפרויקט והערות מקצועיות בהתאם לצורך.

לקראת סיום הפרויקט נדרשת בדיקה מקיפה של הדירות ושל השטחים המשותפים. המטרה היא לאתר ליקויים ולרכז אותם לפני המסירה. לאחר מכן חשוב לוודא שהליקויים שנרשמו אכן טופלו. פיקוח על תיקון ליקויי בניה מעניק לדיירים מעקב מקצועי גם בשלב האחרון ומסייע להגיע למסירה מסודרת יותר.

אין מסלול אחד שמתאים לכל הבניינים. תמ״א 38/1 עשויה להיות הבחירה הנכונה כאשר ניתן לחזק ולשדרג את המבנה הקיים בצורה טובה. תמ״א 38/2 עשויה להציע פתרון מקיף יותר כאשר קיימת אפשרות להרוס ולבנות מחדש. בדיקה מקצועית של הנתונים מאפשרת לבחור את המסלול המתאים לבניין ולהתקדם עם הבנה ברורה של הדרך הצפויה.

שאלות נפוצות על תמ״א 38/1 ותמ״א 38/2

הבחירה במסלול התחדשות עירונית מעוררת שאלות רבות בקרב בעלי הדירות. לפני שמתקדמים עם יזם או חותמים על הסכם, חשוב להבין כיצד כל מסלול משפיע על תקופת הבנייה, על הפיקוח ועל הדירה שמתקבלת בסיום. ריכזנו תשובות לשאלות מרכזיות שיעזרו לעשות סדר.

האם הדיירים נשארים בבניין במהלך תמ״א 38/1?

ברוב הפרויקטים של תמ״א 38/1 הדיירים ממשיכים להתגורר בדירות בזמן ביצוע העבודות. מכיוון שהבנייה מתבצעת בתוך בניין מאוכלס ומסביבו, חשוב לקבוע מראש כללי בטיחות, דרכי מעבר ושעות עבודה.

פיקוח הנדסי מטעם הדיירים מסייע לבדוק שהעבודות מתבצעות בצורה תקינה ושהיזם עומד בדרישות הבטיחות. עם זאת, אופן ההתנהלות עשוי להשתנות בין פרויקט לפרויקט, בהתאם להיקף העבודות ולתנאים שנקבעו בהסכם.

מה מקבלים בעלי הדירות בסיום תמ״א 38/2?

בסיום תמ״א 38/2 בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין שנבנה מחדש. פרטי הדירה נקבעים בהסכם עם היזם ובתוכניות המאושרות. התמורות עשויות לכלול שטח נוסף, ממד, מרפסת, חניה או מחסן, בהתאם לתכנון ולזכויות הקיימות בפרויקט.

חשוב לבדוק מראש את שטח הדירה, מיקומה בבניין, כיווני האוויר והמפרט הטכני. יש לוודא שכל התמורות מופיעות בצורה ברורה בהסכם ולא נשארות כהבטחות כלליות.

מתי כדאי למנות מפקח בפרויקט תמ״א 38/1 או תמ״א 38/2?

מומלץ למנות מפקח מטעם הדיירים כבר בשלב שבו נבחנות הצעות היזמים ומתגבש המפרט הטכני. מעורבות מוקדמת מאפשרת לבדוק אם ההבטחות ניתנות לביצוע ואם המפרט מעניק לדיירים מענה ראוי.

המפקח ממשיך ללוות את הדיירים לאורך הבנייה. הוא בוחן את איכות העבודה, הכמויות, הבטיחות ותקינות הביצוע. בסיום כל חודש נ. לנגהם הנדסה מגישה לדיירים דוח מפורט הכולל תמונות עדכניות, הערות מקצועיות ונושאים שדורשים טיפול.

האם תמ״א 38/1 ותמ״א 38/2 עדיין רלוונטיות כיום?

תוקפה הארצי של תמ״א 38 פקע, אך קיימים פרויקטים שממשיכים להתקדם מכוח הוראות מעבר, תוכניות מקומיות ומסלולי התחדשות עירונית אחרים. האפשרויות משתנות בין עיר לעיר ולעיתים גם בין אזורים שונים באותה עיר.

לכן יש לבדוק כל בניין באופן פרטני. הבדיקה צריכה להתייחס למדיניות הרשות המקומית, למצב התכנוני ולשלב שבו נמצא הפרויקט. אין להסתמך רק על מידע כללי או על פרויקט שבוצע בבניין סמוך.

תמ״א 38/1 ותמ״א 38/2 עם נ. לנגהם הנדסה

תמ״א 38/1 ותמ״א 38/2 מציעות דרכים שונות לקדם התחדשות של בנייני מגורים ותיקים. המסלול הראשון שומר על הבניין הקיים ומחזק אותו. המסלול השני מבוסס על הריסת המבנה והקמת בניין חדש. בכל אחד מהם קיימים יתרונות, אתגרים ונקודות שדורשות בדיקה מקצועית.

הצלחה של פרויקט התחדשות עירונית אינה נמדדת רק בתוצאה החיצונית. היא תלויה גם באיכות התכנון, ברמת החומרים, בעמידה במפרט ובטיפול נכון בכל שלב. פיקוח רציף מאפשר לבעלי הדירות לקבל מידע ברור על מצב הפרויקט ולהעלות דרישות מקצועיות בזמן הנכון.

נ. לנגהם הנדסה מלווה בעלי דירות מתחילת הדרך ועד לקבלת המפתח. החברה בוחנת את התוכניות ואת המפרט, מגיעה לאתר ומפקחת על איכות העבודה, הכמויות, הבטיחות ותקינות הביצוע. הליווי נועד לשמור על האינטרסים של הדיירים ולוודא שהעבודה מתקדמת בהתאם להתחייבויות היזם.

אם הבניין שלכם נמצא בתהליך התחדשות ואתם רוצים להבין מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2, פנו לנ. לנגהם הנדסה. ליווי הנדסי מקצועי מעניק לדיירים בסיס טוב יותר לקבלת החלטות ומסייע לקדם את הפרויקט בצורה מסודרת, שקופה ובטוחה.